U Hrvatskoj je s 1. siječnja 2025. uveden novi porez na nekretnine koji je zamijenio dosadašnji porez na kuće za odmor i obuhvaća sve stambene nekretnine koje ne služe stalnom stanovanju. Iznos poreza godišnje se određuje prema odluci općine ili grada gdje se nekretnina nalazi i kreće se u rasponu od 0,60 € do 8,00 € po m² korisne površine, ovisno o lokaciji i dodatnim kriterijima (npr. starosti objekta ili sadržajima).
Na dubrovačkom području to znači da su dvije općine – Župa Dubrovačka i Konavle – donijele vlastite odluke o visini poreza, koje potencijalnim vlasnicima “drugog stanovanja” ili investitorima značajno utječu na ukupne troškove održavanja i investiranja u nekretnine. U ovom članku analiziramo obje općine i uspoređujemo gdje je porez na drugo stanovanje u 2026. potencijalno povoljniji, uz praktične primjere i savjete za vlasnike i buduće investitore.
Što znači novi porez na nekretnine u Hrvatskoj
Novi porezni sustav uveden 2025. godine obuhvaća oporezivanje svih stambenih nekretnina koje ne služe stalnom stanovanju (drugih stanova, kuća za odmor ili praznih stanova), bez obzira na to plaća li vlasnik komunalnu naknadu ili ne. Svaka jedinica lokalne samouprave u Hrvatskoj obvezna je donijeti odluku o visini poreza unutar zakonski propisanog raspona 0,60 do 8,00 € po m² godišnje.
Općine mogu dodatno zona-zirati svoje teritorije, odnosno definirati više različitih stopa unutar vlastitog područja prema vrijednosti lokacija. To znači da će neki dijelovi iste općine imati višu stopu poreza nego drugi (npr. blizu mora ili centra mjesta).
Porez se plaća godišnje i obveza ga je platiti svaki vlasnik nekretnine (fizička ili pravna osoba) ako nekretnina ne služi kao primarno stanovanje ili nije u dugoročnoj najamnini (najmanje 10 mjeseci).
Kako Župa Dubrovačka primjenjuje porez na nekretnine
U općini Župa Dubrovačka lokalno vijeće donijelo je odluku o lokalnim porezima koja uključuje i porez na nekretnine za stambene objekte koji ne služe stalnom stanovanju.
Župa Dubrovačka je, prema dostupnim informacijama:
| Zona | Očekivana porezna stopa (procjena) | Opis lokacije |
|---|---|---|
| Prva zona | ~1,50 €/m² | Popularna obalna mjesta i naselja blizu Dubrovačke rivijere |
| Druga zona | ~1,00 €/m² | Srednje atraktivne lokacije unutar općine |
| Treća zona | 0,60 €/m² | Najniži zakonski minimum za manje atraktivna područja |
Ova podjela znači da općina sprema najnižu zakonski moguću stopu za treću zonu, dok se više stope primjenjuju na dijelove bliže obali ili glavnim turističkim točkama.
Takav pristup znači da je Župa Dubrovačka među povoljnijim općinama za vlasnike drugog stanovanja u dubrovačkom području – pogotovo ako nekretnina nije u prvoj zoni ili blizu glavnih turističkih magnetâ. Niža stopa od 0,60 € po m² u trećoj zoni čini ukupne godišnje troškove poreza relativno povoljnima, posebno za veće kuće ili apartmane izvan središta.
Porezne zone i stope u općini Konavle
Općina Konavle također je donijela vlastitu Odluku o općinskim porezima u skladu s nacionalnim Zakonom o lokalnim porezima. Prema toj odluci, Konavle je podijelila svoje područje u pet poreznih zona, s različitim stopama koje odražavaju vrijednost i atraktivnost pojedinih dijelova općine.
Primjeri zoniranja u Konavlima su:
-
I zona: Cavtat, Donji Obod i dio Zvekovice – 4 €/m².
-
II zona: Gornji Obod, Čilipi i okolna mjesta – 3 €/m².
-
III zona: Komaji, Popovići, Pločice i Mikulići – 2 €/m².
-
IV zona: Gabrila, Drvenik, Mihanići – 1 €/m².
-
V zona: Konavoska brda, Vitaljine i Đurinići – 0,60 €/m²
Ova zoniranja jasno pokazuju da općina Konavle ima veće razlike između najatraktivnijih i najdostupnijih lokacija: stan ili kuća u Cavtatu (I zona) može plaćati više od 6 puta više poreza nego nekretnina u najnižoj zoni V.
Porez u Konavlima općenito je viši nego u Župi Dubrovačkoj za slične, atraktivne lokacije (npr. Cavtat vs. Mlini ili Srebreno). Međutim, ako nekretnina leži u nižoj zoni (V zona), godišnji porez može biti identičan najnižoj mogućoj stopi u Župi Dubrovačkoj.
Ključni čimbenici za usporedbu: Župa Dubrovačka vs. Konavle
Prilikom odlučivanja gdje je porez na drugo stanovanje povoljniji u 2026., trebate uzeti u obzir sljedeće faktore i troškove:
Položaj nekretnine
-
U Župi Dubrovačkoj nekretnine raspoređene prema zonama imaju manje ekstremne razlike u stopama, s najnižom zonom na 0,60 € i nadom da će veće zone biti umjerenije.
-
U Konavlima je diferencijacija jača – od 0,60 € u ruralnim dijelovima do 4 € po m² u najatraktivnijim područjima poput Cavtata.
Veličina i tip nekretnine
Veći objekt s korisnom površinom od 100 m² značit će godišnju razliku u plaćanju ako je u prvoj zoni Konavala (400 €) naspram jednake površine u trećoj zoni Župe Dubrovačke (60 €).
Dugoročni najam i oslobođenja
Nekretnine koje su u dugoročnom najmu (najmanje 10 mjeseci) mogu biti oslobođene plaćanja poreza na nekretnine prema državnim pravilima.
Praktične preporuke za vlasnike i investitore
Da biste optimizirali troškove poreza i smanjili godišnje obveze:
-
Istražite zoniranje prije kupovine: Pogledajte u koju zonu spada parcela ili objekt prije završetka transakcije.
-
Razmotrite najam: Ako nekretninu iznajmljujete lokalnim stanovnicima dulje od 10 mjeseci, možete izbjeći obvezu plaćanja poreza.
-
Pregovarajte o cijeni: Viša stopa poreza može biti argument za nižu kupoprodajnu cijenu.
-
Konzultirajte poreznog savjetnika: Lokalne porezne stope i specifični uvjeti mogu se razlikovati, pa profesionalni savjet često štedi novac.
Zaključak
U 2026. godini, Župa Dubrovačka generalno nudi povoljnije uvjete poreza na drugo stanovanje ako nekretnina nije u prvoj ili drugoj zoni, jer minimalna stopa od 0,60 € po m² može znatno smanjiti godišnje troškove. Nasuprot tome, Konavle ima viši porezni raspon s osnovnim zonama koje idu do 4 € po m² za atraktivne lokacije poput Cavtata, iako i dalje nudi najnižu stopu u ruralnim dijelovima. Uz pravilno planiranje i izbor lokacije, vlasnici mogu značajno optimizirati buduće porezne obveze.