Ako se o tržištu nekretnina u Hrvatskoj govori samo kroz jedan prosjek, lako se promaši stvarnost: 2026. je godina u kojoj razlike između regija (i čak kvartova) nose većinu odgovora na pitanje gdje cijena kvadrata najbrže raste. Nakon snažnog rasta u 2024. i 2025., ulazimo u fazu u kojoj se rast ne “gasi” svugdje jednako, nego se premješta tamo gdje se i dalje susreću tri stvari: ograničena ponuda, stabilna potražnja i realni razlozi da se u toj lokaciji živi ili zarađuje (najam, turizam, rad na daljinu, studentsko tržište).
Najsvježiji službeni trendovi iz 2025. sugeriraju da su Zagreb i “ostala područja” na godišnjoj razini znali rasti brže od Jadrana, dok je Jadran i dalje skuplji i likvidniji, ali s češćim usporavanjima po sezonama. Primjerice, u jednom kvartalnom presjeku 2025. rast u Zagrebu bio je znatno izraženiji nego na Jadranu, dok su ostala područja također pokazala snažan godišnji skok. U prvoj polovici 2025. zabilježen je i visok rast prosječnih cijena novih stanova, što dodatno “drži ljestvicu” u 2026.
U 2026. se zato ne pitamo samo “hoće li rasti”, nego: gdje rast ima najviše goriva, gdje prelazi u selektivnost, a gdje se otvara prostor za dobar ulaz (value) jer su cijene dugo bile potisnute. U nastavku je pregled s nazivima regija i praktičnim objašnjenjima što se u kojoj zoni realno događa.
Regije koje najviše “vuku” rast u 2026 (tablica s pregledom)
Da bismo regionalni rast prikazali jasno, tablica ispod spaja najvažnije hrvatske makro-zone i najčešće “motore” rasta u 2026. Ne radi se o jednoj stopi rasta za sve, nego o procjeni intenziteta pritiska na cijene (gdje se lakše događa skok, a gdje je izglednije mirovanje ili sporiji rast).
| Regija / zona (naziv) | Što najviše diže cijene u 2026 | Najtraženiji tipovi | Pritisak na cijene u 2026 |
|---|---|---|---|
| Grad Zagreb | kupnja za život + investicijska potražnja, studentski i poslovni najam, novogradnja s manjom ponudom | manji i srednji stanovi, novogradnja, “energetski bolji” stanovi | Vrlo visok |
| Zagrebačka županija (prsten oko Zagreba) | selidbe iz grada, kuće/stanovi s većom površinom, bolja povezanost | kuće i noviji stanovi, “obiteljske” lokacije | Visok |
| Istarska županija (Istra) | snažna potražnja kupaca s većom platežnom moći, premium turizam, ograničena ponuda na top lokacijama | stanovi i kuće za odmor, novogradnja, “pametna” renovacija | Vrlo visok (selektivan) |
| Primorsko-goranska županija (Kvarner) | stabilan turizam + dobra prometna dostupnost, potražnja za Opatijom i riječkim urbanim pojasom | apartmani, manji stanovi za najam, premium u mikro-lokacijama | Visok (mikro-lokacije) |
| Splitsko-dalmatinska (Srednja Dalmacija) | jaka potražnja uz ograničenu ponudu, najam, životni stil + rad na daljinu | stanovi, manji apartmani, novogradnja | Vrlo visok |
| Zadarska (Sjeverna Dalmacija) | rast infrastrukture i popularnosti, dobar omjer cijene i najma | stanovi, apartmani, novogradnja u prigradu | Visok |
| Dubrovačko-neretvanska (Južna Dalmacija) | premium potražnja + vrlo ograničena ponuda, top sezona i brend destinacije | premium stanovi/kuće, kamene kuće, top pozicije | Vrlo visok (premium) |
| Šibensko-kninska | prelijevanje potražnje iz skupljih županija, turizam u rastu | apartmani, kuće za odmor, renovacije | Srednje do visoko |
| Slavonija (npr. Osječko-baranjska, Vukovarsko-srijemska) | sporiji rast, ali veća “value” baza; rast gdje ima radnih mjesta i studenata | stanovi za dugoročni najam, obiteljske kuće | Nizak do srednji |
| Lika i unutrašnjost (npr. Ličko-senjska, Karlovačka – dio) | rast nišnih lokacija (priroda, vikendice) uz slabiju likvidnost | kuće, zemljišta, vikendice | Selektivan / nišan |
Kako čitati tablicu u praksi? U 2026. najčešće najbrže rastu urbana središta i turistički “premium” džepovi, ali s važnom razlikom: na obali je rast češće mikro-lokacijski (top pozicije rastu, prosjek može mirovati), dok Zagreb i prsten oko Zagreba imaju širi, “životni” bazen potražnje. To se uklapa i u recentne podatke iz 2025. koji pokazuju da je Zagreb znao rasti brže od Jadrana u pojedinim presjecima, uz istodobno snažan godišnji rast “ostalih područja”.
Mikrolokacije koje u 2026 najčešće poskupljuju (i zašto)
Kad se priča o rastu cijena nekretnina u Hrvatskoj 2026, ljudi često misle da je dovoljno reći “Istra” ili “Dalmacija”. U stvarnosti, razliku pravi mikrolokacija i namjena: je li nekretnina za život, za turistički najam, za dugoročni najam ili za kombinaciju. U 2026. se sve više osjeća i utjecaj regulative i promjena u isplativosti kratkoročnog najma, pa dio potražnje prelazi na “sigurnije” modele (dugoročni najam, kvalitetnije lokacije, energetski učinkovitije stanove).
U nastavku su tipične mikrolokacije i segmenti koji najčešće bilježe jači rast jer im se ponuda teško brzo prilagođava:
-
Zagreb: kvartovi s dobrom povezanošću i novijom gradnjom (ili zgrade koje su kvalitetno obnovljene), gdje kupci žele “manje rizika” i brže useljenje.
-
Zagrebački prsten: naselja s brzim ulazom u grad i infrastrukturom za obiteljski život, gdje se traži više kvadrata za istu cijenu.
-
Istra: zapadna obala i top unutrašnjost (premium kuće za odmor) gdje je ponuda ograničena, a potražnja platežno jaka.
-
Kvarner: Opatijska rivijera i riječka urbana zona, gdje premium ide gore, a “stan za najam” se i dalje brzo apsorbira.
-
Srednja i Južna Dalmacija: gradske jezgre i zone blizu mora, posebno tamo gdje je novogradnja rijetka ili administrativno spora.
-
Sjeverna Dalmacija: područja s rastom cjelogodišnje potražnje (ne samo sezonske), gdje se traže stanovi pogodni i za život i za najam.
Zašto je ovaj popis važan? Zato što u 2026. više nije dovoljno “biti na moru” ili “biti u Zagrebu”. Najbrži rast se češće događa tamo gdje kupac vidi tri jasne koristi: kvalitetu života, dugoročnu potražnju za najmom i ograničenje nove ponude (zemljište, regulativa, infrastruktura).
Što gura rast u 2026: potražnja, ponuda i psihologija tržišta
Rast cijena nekretnina u 2026. najčešće dolazi iz kombinacije realnih i “mekših” faktora. Realni dio je jasan: gdje god je ponuda ograničena, a potražnja stabilna, cijene teško padaju. Hrvatska obala je klasičan primjer dugoročno ograničene ponude u najatraktivnijim zonama, dok Zagreb ima stalnu bazu kupaca vezanu uz posao, studij i preseljenja iz drugih dijelova zemlje.
“Mekši” faktori su jednako važni: očekivanja prodavatelja i kupaca, navika da se nekretnina doživljava kao najsigurnija imovina, te investicijska logika “bolje sada nego kasnije”. U 2025. se vidjelo da promet može i pasti, a cijene svejedno rasti, što je tipično za tržište u kojem ponuda ne može brzo reagirati ili prodavatelji ne spuštaju cijenu dok god imaju alternativu (čekanje).
U 2026. dodatno dobivaju na značaju:
-
Kvaliteta nekretnine (energetski razred, troškovi grijanja/hlađenja, kvaliteta zgrade, parking, lift).
-
Likvidnost lokacije (koliko brzo se nekretnina može prodati ili iznajmiti bez “rezanja” cijene).
-
Model najma (turistički vs. dugoročni), jer promjene u pravilima i troškovima mogu prebaciti interes s jedne vrste ulaganja na drugu.
Praktično rečeno: u 2026. se i dalje može očekivati rast, ali više kroz “kvalitetu i lokaciju” nego kroz opći val. Najviše poskupljuju nekretnine koje rješavaju konkretan problem kupcu (stan za život na dobroj lokaciji; apartman u zoni s dokazivom potražnjom; kuća za odmor koja se može kvalitetno iznajmiti).
Gdje rast može usporiti i gdje se otvara “value” u 2026
Usporavanje rasta ne znači automatski pad, nego češće znači da tržište postaje izbirljivije. Najčešći kandidati za usporavanje u 2026. su segmenti gdje je cijena već “napeta”, a dodana vrijednost nije jasna: loša mikrolokacija, zgrade bez lifta na višim katovima, slaba energetska učinkovitost, veliki potrebni radovi bez realnog prostora da se to naplati u najmu.
Na Jadranu se to često vidi kao razlika između:
-
premium prve linije / stare jezgre / rijetke novogradnje (drži se ili raste),
-
i prosječnih lokacija s puno slične ponude (stagnira, produljuje se rok prodaje).
S druge strane, “value” se u 2026. češće otvara u:
-
unutrašnjosti gradova koji jačaju (npr. Osijek kao regionalno središte), gdje je početna cijena niža, a dugoročni najam i studentska potražnja stabilni;
-
sekundarnim obalnim lokacijama koje dobivaju infrastrukturu i cjelogodišnji život, ali još nisu dosegli “premium plafon” Istre ili najskupljih dalmatinskih točaka;
-
Zagrebačkom prstenu u naseljima koja dobiju bolju prometnu povezanost, škole, vrtiće i sadržaje.
Ovo je dio tržišta gdje kupci u 2026. mogu dobiti najviše “kvadrata za novac”, ali uz važan uvjet: treba gledati likvidnost. Niska cijena nije prednost ako se nekretnina teško iznajmljuje ili prodaje.
Kako iskoristiti 2026: strategija kupnje po regijama i zaključak
Ako je cilj kupnja stana ili kuće u 2026., najbolja strategija je prestati tražiti “jedan savršen odgovor” i krenuti s jasnim scenarijem: kupujem za život, kupujem za dugoročni najam, kupujem za turistički najam ili kupujem kao dugoročno ulaganje. Tek onda regionalna analiza postaje stvarno korisna.
Za Zagreb i prsten oko Zagreba, fokus je na funkcionalnosti i likvidnosti: dobra mikrolokacija, normalni režijski troškovi, kvalitetna zgrada i realna cijena u odnosu na najam. Ovdje rast u 2026. često dolazi iz široke baze kupaca, a ne samo iz turizma. Recentni trendovi iz 2025. pokazivali su snažan rast u Zagrebu u odnosu na Jadran u pojedinim razdobljima, što je dobar signal da urbanim tržištima i dalje “ne ponestaje” potražnje.
Za Istru i najjače obalne zone, pravilo je jednostavno: ne raste sve, nego rastu najbolji džepovi. Kupnja ima smisla ako se lokacija može obraniti i kad tržište postane sporije (premium mikrolokacija, jasna potražnja, kvaliteta nekretnine). U 2026. je posebno važno računati i na troškove/pravila najma, te birati model koji nije oslonjen samo na “vrhunac sezone”.
Za Dalmaciju, razlika između gradskih središta i sekundarnih lokacija je ključna. Split i Dubrovnik imaju drugačiju dinamiku od dijelova Šibensko-kninske ili “manjih” obalnih mjesta. Ako je investicija, gledajte dokazivu potražnju kroz cijelu godinu, ne samo u 8 tjedana ljeta. Ako je život, gledajte infrastrukturu, promet i stvarnu kvalitetu stanovanja.
Za Slavoniju i unutrašnjost, 2026. je zanimljiva onima koji traže stabilnost i niži ulaz. Neće svugdje biti brzi rast, ali može biti dobar omjer cijene i najma, posebno u većim gradovima i zonama s realnim zapošljavanjem.
Zaključak je jednostavan: u 2026. nekretnine u Hrvatskoj ne poskupljuju “svugdje jednako”, nego najviše tamo gdje se kvaliteta lokacije i ograničena ponuda sudaraju sa stabilnom potražnjom. Najbrži rast tipično ostaje u Zagrebu i oko njega, u premium zonama Istre i Kvarnera te u ključnim dalmatinskim gradovima, dok se “value” često krije u gradovima unutrašnjosti i u sekundarnim obalnim mikrolokacijama koje tek dobivaju puni zamah.